Cela fait plusieurs mois que je subis des désordres dans le logement que je loue. Cependant, mon bailleur refuse d’effectuer les travaux nécessaires pour y remédier.
Pour l’obliger à réagir, j’ai décidé de ne plus payer mon loyer.
En ai-je le droit ?
… La réponse est NON.
Pour rappel, les règles régissant les baux précisent les obligations réciproques des bailleurs et des preneurs.
Ainsi, le preneur doit user de la chose en bon père de famille et payer le prix du bail aux termes convenus.
A défaut du paiement des loyers, le bailleur peut demander au Tribunal la résiliation du bail.
Le bailleur quant-à-lui est tenu de :
- délivrer la chose louée,
- entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,
- en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En conséquence, si le bien loué présente des désordres importants, le bailleur ne respecte pas les obligations qui sont les siennes.
Si l’utilisation des lieux est rendue absolument impossible par les désordres, la jurisprudence considère qu’il est possible de cesser le paiement des loyers.
Cette absence de paiement va se fonder sur l’exception d’inexécution.
Pour autant, cette impossibilité est soumise à l’appréciation des juges.
Ainsi, la Cour de Cassation a considéré dans un arrêt du 31/10/1978 que :
- ne donne pas de base légale à sa décision la Cour d’appel qui pour estimer que le preneur avait à bon droit opposé l’exception d’inexécution au commandement du bailleur de payer les loyers, retient :
- l’existence de désordres dans les lieux loués
- le caractère certain et déterminé de la créance de travaux du preneur,
, sans constater qu’il y avait eu pour ce dernier, impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.
A défaut d’impossibilité totale d’utiliser les lieux, le juge serait alors amené à prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.
Aussi, pour éviter cet écueil, il est essentiel de saisir en amont le Tribunal d’Instance afin de solliciter l’autorisation de consigner les loyers.
Le locataire devra justifier :
- de l’importance des désordres (attestations, photographies datées, constat d’huissier …)
- de la mise en demeure restée infructueuse adressée au bailleur d’effectuer les travaux au regard desdits désordres.
